Stanovalci večstanovanjskih stavb od Stanovanjske inšpekcije pogosto pričakujejo, da bo posegla v vsakdanje spore s sosedi – od pranja perila in kajenja do postavljanja rož na hodnikih ter prisotnosti hišnih ljubljenčkov. Na Inšpektoratu RS za okolje in prostor opozarjajo, da so njihove pristojnosti zakonsko določene, številne težave pa bi morali stanovalci najprej poskusiti rešiti s pogovorom in hišnim redom.
Na inšpektoratu ugotavljajo, da se konflikti med stanovalci vse hitreje prenašajo na upravnike, inšpekcijske službe in druge institucije, še preden bi jih vpleteni poskusili rešiti neposredno.
“Med drugim pričakujejo, da bo inšpekcija določila, kdaj lahko sosed pere perilo, kako naj bodo razporejene rože na hodnikih, prepovedala kajenje, omejila prisotnost hišnih ljubljenčkov ali posegla v druge navade, ki nekatere etažne lastnike motijo,” so navedli na Inšpektoratu RS za okolje in prostor.
Stanovanjska inšpekcija lahko ukrepa pri nedovoljenih posegih v skupne dele stavbe, odredi potrebna popravila zaradi preprečitve škode ter obravnava opravljanje dejavnosti v stanovanju brez zahtevanih soglasij etažnih lastnikov. Za kršitve javnega reda in miru je pristojna policija.
Hišni red ne more urediti vsake podrobnosti
Pomembno vlogo pri urejanju odnosov ima hišni red, s katerim se etažni lastniki dogovorijo o osnovnih pravilih skupnega bivanja.
Z njim je mogoče določiti časovne omejitve uporabe gospodinjskih strojev, pravila za uporabo hodnikov, kleti in drugih skupnih prostorov, način varovanja skupnih naprav ter pogoje za bivanje domačih živali. Stanovalci lahko določijo tudi, katera ravnanja štejejo za hujše kršitve hišnega reda.
“Namen hišnega reda ni urejati vsake podrobnosti vsakdanjega življenja. V večstanovanjski stavbi namreč ni mogoče pričakovati popolne tišine ali odsotnosti dejavnosti drugih ljudi,” poudarjajo na inšpektoratu.
Po njihovih navedbah je treba razlikovati med običajnimi posledicami skupnega bivanja in ravnanji, ki dejansko posegajo v pravice drugih stanovalcev.
Lastništvo stanovanja ne pomeni neomejenih pravic
Del sporov izvira iz napačnega razumevanja lastninske pravice. Lastnik stanovanja pri uporabi nepremičnine ne sme prezreti interesov drugih stanovalcev ali samovoljno posegati v skupne dele stavbe.
“Skupni hodniki, kolesarnice, garaže in drugi skupni deli stavbe niso podaljšek zasebnega stanovanja. Njihova uporaba mora biti skladna z namenom prostorov, veljavnimi pravili in pravicami vseh etažnih lastnikov,” opozarja inšpektorat.
Težave se pogosto pojavljajo zaradi obdelovanja lesa, avtomehaničnih opravil in drugih dejavnosti v skupnih prostorih ali garažah, povzročanja hrupa, skladiščenja predmetov na skupnih površinah ter neupoštevanja pravil požarne varnosti.
Za opravljanje dejavnosti v delu stanovanja mora etažni lastnik pridobiti soglasje solastnikov, ki imajo več kot tri četrtine solastniških deležev. Potrebna so tudi soglasja lastnikov vseh stanovanj, katerih zidovi ali stropi mejijo s stanovanjsko enoto, v kateri se bo dejavnost opravljala. O začetku dejavnosti mora obvestiti upravnika.
Enako velja pri kratkotrajnem oddajanju stanovanja, pri čemer mora lastnik izpolniti tudi druge zahteve novega zakona o gostinstvu, med drugim označitev stanovanja z nalepko.
Prenova mora upoštevati tudi sosede
Inšpektorat opozarja, da vzdrževalna dela neizogibno povzročajo hrup in začasno nelagodje, kar samo po sebi še ne pomeni kršitve predpisov.
“Izkušnje Stanovanjske inšpekcije kažejo, da je sporov praviloma manj, kadar lastnik pred začetkom del pridobi potrebna soglasja za posege v skupne dele, upravnika in sosede pravočasno obvesti o predvidenih posegih in njihovem trajanju, zagotovi ustrezen nadzor, skrbi za čistočo skupnih prostorov ter spoštuje dogovorjena pravila in časovne omejitve,” so zapisali.
Če lastnik pri vzdrževalnih delih brez ustreznega soglasja poseže v skupne dele stavbe, mu lahko inšpekcija odredi vzpostavitev prejšnjega stanja. Za rekonstrukcije in posege, za katere je potrebno gradbeno dovoljenje, je pristojna gradbena inšpekcija.
Etažni lastnik odgovarja tudi za škodo, ki iz njegovega stanovanja nastane v drugih stanovanjih ali skupnih delih stavbe. To velja tudi za škodo, povzročeno med prenovo.
Lastnik mora omogočiti vstop v svoje stanovanje, kadar je to nujno za popravilo skupnega dela stavbe, denimo ob zamakanju strehe, in posega ni mogoče izvesti drugače. Če vstopa ne dovoli, lahko na predlog upravnika ali drugih etažnih lastnikov odloči sodišče.
Skrajni ukrep je izključitvena tožba
Na inšpektoratu poudarjajo, da je večino težav mogoče rešiti z jasnimi pravili, pravočasnim obveščanjem in neposrednim dogovorom.
“Sobivanje v večstanovanjski stavbi je v večini primerov mogoče urediti na način, ki je sprejemljiv za vse stanovalce,” so zapisali.
Če stanovalec kljub opozorilom nadaljuje hujše kršitve, ki so jasno opredeljene v hišnem redu, lahko večina etažnih lastnikov pod pogoji, določenimi v stvarnopravnem zakoniku, vloži tudi izključitveno tožbo.
