Davki vas spremljajo od nakupa do prodaje nepremičnine. Med evropskimi državami so razlike ogromne: nekje ob nakupu ne plačate nič, drugje lahko davek doseže 12,5 odstotka kupnine, ob prodaji pa država pobere več kot polovico ustvarjenega dobička. Slovenija se po večini kazalnikov uvršča med manj obremenjene države.
Nakup nepremičnine je za večino največja življenjska naložba, a kupnina še zdaleč ni edini strošek. Lastnika lahko čakajo štiri različne davčne obveznosti – ob nakupu, med lastništvom, pri oddajanju v najem in ob prodaji. Koliko bo na koncu pobrala država, je močno odvisno od tega, v kateri evropski državi se nepremičnina nahaja.
Primerjava organizacije Global Property Guide, ki spremlja obdavčitev nepremičnin v več kot 80 državah sveta, kaže izjemne razlike. Medtem ko nekatere države vlagateljem puščajo velik del prihodkov, druge poberejo skoraj polovico najemnine ali celo več kot polovico dobička ob prodaji.
Po podatkih Global Property Guide se Slovenija pri davku na prenos nepremičnine uvršča okoli 31. mesta med 38 evropskimi državami, pri obdavčitvi prihodkov od najemnin približno na 20. mesto, pri davku na kapitalski dobiček pa okoli 21. mesta. Po skupni davčni obremenitvi tako sodi med manj obremenjene evropske države.
Nakup nepremičnine: Belgija pobere tudi 12,5 odstotka, Slovenija okoli 2 odstotka
Prvi strošek kupca je davek na prenos nepremičnine oziroma promet nepremičnin.
Najvišjo stopnjo ima Belgija, kjer lahko doseže 12,5 odstotka kupnine. Če nekdo kupi stanovanje za 500.000 evrov, lahko samo za ta davek odšteje kar 62.500 evrov.
Sledijo Združeno kraljestvo z do 12 odstotki, Nizozemska z 10,4 odstotka, Luksemburg z 10 odstotki, Italija z 9 odstotki, Ciper in Portugalska pa z 8 odstotki.
Na drugi strani lestvice sta Estonija in Češka, kjer davka na prenos nepremičnin sploh ne poznajo. Litva ga zaračuna približno 0,4 odstotka, Danska okoli 0,6 odstotka, Latvija približno 1,5 odstotka.
Slovenija se z okoli 2-odstotnim davkom uvršča med države z razmeroma ugodnim nakupom nepremičnin, precej pod večino zahodnoevropskih držav.
Letni davek: razlike so velike, Slovenija ostaja med manj obremenjenimi
Tudi po nakupu stroški niso nujno končani. Večina evropskih držav pobira letni davek na nepremičnine, vendar ga obračunava na različne načine – nekatere na tržno vrednost, druge na bistveno nižjo katastrsko ali administrativno vrednost.
Po nominalnih stopnjah vodi Španija, kjer lahko letni davek v posameznih občinah doseže 4,8 odstotka. Sledijo Litva z do 3 odstotki, Belgija in Nemčija z okoli 2 odstotkoma, nekoliko nižje pa so Finska, Rusija in Združeno kraljestvo.
Pri teh primerjavah je potrebna previdnost, saj države uporabljajo različne davčne osnove. Nekatere davek obračunavajo od tržne vrednosti nepremičnine, druge od precej nižje katastrske ali administrativno določene vrednosti. Zato zgolj primerjava odstotkov ne pove vedno, koliko lastnik dejansko plača.
Na dnu lestvice so Ciper, Poljska in Češka, kjer je letna obdavčitev minimalna ali je sploh ni.
Slovenija je tudi pri letnem davku med manj obremenjenimi državami, saj znaša efektivna stopnja približno 0,6 odstotka, kar jo uvršča precej pod evropski vrh.
Oddajanje stanovanj: Belgija in Danska pobirata skoraj polovico prihodkov
Za vlagatelje je pogosto najpomembnejši davek na prihodke od oddajanja nepremičnin.
Global Property Guide je primerjal tri primere mesečnih najemnin – 1.500, 6.000 in 12.000 evrov.
Pri najemnini 1.500 evrov vodi Danska, kjer država pobere 42,11 odstotka prihodkov. Sledijo Nizozemska s 36 odstotki in Finska s 30 odstotki. Na drugi strani je Ciper z ničelno obdavčitvijo, Luksemburg pa pobere manj kot tri odstotke.
Pri 6.000 evrih mesečne najemnine se najvišje uvrščajo Danska, Belgija in Nemčija, kjer obdavčitev presega tretjino prihodkov.
Pri 12.000 evrih mesečne najemnine je na vrhu Belgija z 47,27 odstotka, sledijo Danska z 43,22 odstotka, Nemčija in Grčija s po 41 odstotki.
Slovenija ostaja skozi vse tri primerjave približno na sredini evropske lestvice. Efektivna obdavčitev se giblje okoli četrtine prihodkov oziroma približno med 24 in 25 odstotki.
Za primerjavo: Italija ne glede na višino najemnine uporablja 21-odstotno stopnjo, Portugalska 28-odstotno, Nizozemska 36-odstotno, medtem ko se slovenska efektivna obdavčitev giblje okoli 24 do 25 odstotkov. To pomeni, da je Slovenija bližje evropskemu povprečju kot državam z najvišjimi davki.
Prodaja nepremičnine: Danska pobere več kot polovico dobička
Velike razlike nastanejo tudi ob prodaji nepremičnine.
Najvišji davek na kapitalski dobiček ima Danska, kjer lahko doseže 52,07 odstotka ustvarjenega dobička. Sledijo Luksemburg s približno 46 odstotki, Nemčija s 45 odstotki in Švica z okoli 40 odstotki.
Francija lahko obdavči dobiček do približno 36 odstotkov, Belgija do 33 odstotkov, Italija uporablja 26-odstotno stopnjo.
Slovenija je tudi pri tej primerjavi v evropski sredini s približno 20-odstotno stopnjo, vendar slovenska zakonodaja predvideva postopno zniževanje davka glede na dolžino lastništva nepremičnine. Dalj časa kot je nepremičnina v lasti prodajalca, nižja je davčna obveznost.
Nemčija ima drugačen sistem. Če je lastnik nepremičnino obdržal več kot deset let, je lahko kapitalski dobiček v celoti oproščen davka.
Kje so davki najvišji?
Če pogledamo vse štiri vrste obdavčitve skupaj, med najbolj obremenjenimi državami izstopa Belgija. Ob nakupu nepremičnine lahko pobere do 12,5 odstotka kupnine, prihodke od oddajanja pa pri višjih najemninah obdavči z do 47,27 odstotka. Tudi letna obdavčitev nepremičnin je med višjimi v Evropi, nekoliko ugodnejša pa je pri obdavčitvi kapitalskih dobičkov, kjer stopnja znaša od 16,5 do 33 odstotkov.
Na drugi strani lestvice sta Ciper in Malta, ki sodita med najbolj davčno prijazni državi za lastnike nepremičnin. Ciper nima letnega davka na nepremičnine in pri nižjih najemninah prihodkov od oddajanja sploh ne obdavčuje, Malta pa nima klasičnega davka na kapitalski dobiček in uporablja poseben sistem obdavčitve ob prodaji nepremičnine.
Slovenija po primerjavi ne sodi med države z najvišjo davčno obremenitvijo nepremičnin. Davek ob nakupu znaša približno 2 odstotka, efektivna obdavčitev prihodkov od oddajanja se giblje okoli 24 do 25 odstotkov, davek na kapitalski dobiček pa znaša 20 odstotkov, pri čemer se z leti lastništva postopno znižuje. Tudi letna obremenitev ostaja med nižjimi v Evropi. Za kupce in vlagatelje to pomeni, da je slovenski davčni sistem na področju nepremičnin precej ugodnejši od številnih držav zahodne Evrope.
