Stanovanje je na spletu videti prostorno, svetlo in brezhibno opremljeno, ob ogledu pa kupca pričakajo precej manjša soba, dotrajana kuhinja in pogled na sosednjo steno. Nova orodja umetne inteligence so olepševanje nepremičninskih oglasov poenostavila do te mere, da fotografija ne prikazuje več le najboljše plati doma, temveč lahko kaže dom, ki v resnici sploh ne obstaja. Pojav je že dobil ime – “housefishing”.
Izraz je nastal po zgledu spletnega “catfishinga”, pri katerem se oseba predstavlja z zavajajočo ali povsem lažno identiteto. Pri “housefishingu” je predmet zavajanja nepremičnina: na fotografijah je lepša, večja in bolje vzdrževana kot v resničnem življenju.
Digitalno popravljanje fotografij nepremičnin sicer ni novost. Fotografi že dolgo prilagajajo svetlost, poravnavajo perspektivo in z izbiro objektiva poskušajo prostor prikazati čim privlačneje. Umetna inteligenca pa omogoča precej več. Iz prazne sobe lahko v nekaj sekundah ustvari razkošno opremljeno dnevno sobo, odstrani madeže, kable in razpoke ter zamenja tla, kuhinjo ali pogled skozi okno.
Med predstavitvijo možnosti in zavajanjem
Virtualno opremljanje praznega stanovanja samo po sebi ni nujno sporno. Kupcu lahko pomaga razumeti, kam bi postavil kavč, jedilno mizo ali posteljo. Pomembno pa je, da je fotografija jasno označena kot digitalno obdelana in da ostanejo velikost, razporeditev ter dejanske značilnosti prostora nespremenjene.
Meja je presežena, ko oglas prikazuje nekaj, česar nepremičnina nima. Umetna inteligenca lahko odstrani električne drogove, sosednje stavbe ali prometno cesto, ustvari večja okna, spremeni barvo fasade in celo izbriše vrata ali steno. Prostor lahko zaradi spremenjenih razmerij deluje večji, kot je v resnici.
Kot je ob pojavu opozoril The Guardian, se pritisk po privlačnejših oglasih povečuje, saj kupci prvi izbor večinoma opravijo na spletu. Fotografija ima pogosto le nekaj sekund časa, da pritegne njihovo pozornost.
Toda pretirano olepševanje se lahko hitro obrne proti prodajalcu. Če se resničnost močno razlikuje od oglasa, kupec na ogled ne pride bolje pripravljen, temveč razočaran in nezaupljiv.
Kalifornija zahteva tudi izvirno fotografijo
Problem je postal dovolj razširjen, da so se pojavili prvi posebni predpisi. V Kaliforniji od začetka leta 2026 velja zakon, ki nepremičninskim posrednikom nalaga, da morajo razkriti digitalne spremembe fotografij.
Po zakonu AB 723 mora biti ob spremenjeni fotografiji jasno opozorilo, kupcu pa mora biti dostopna tudi izvirna, neobdelana različica. Pravilo zajema spremembe pohištva, naprav, tal, sten, barv, okolice, fasade, tlorisa in celo elementov, vidnih skozi okna.
Običajni fotografski popravki, kot so uravnavanje svetlobe, beline, ostrine in barv ter obrezovanje fotografije, ostajajo dovoljeni, če ne spreminjajo resnične podobe nepremičnine.ž
Gre za kalifornijsko ureditev, ki v Sloveniji ne velja. Pri nas za zdaj ni posebnega pravila, po katerem bi moral nepremičninski oglas poleg digitalno spremenjene fotografije prikazati tudi njen izvirnik.
Kaj pri zavajajočih oglasih velja v Sloveniji?
Slovenija nima posebnega predpisa, ki bi od nepremičninskih posrednikov zahteval objavo izvirne fotografije ob njeni digitalno spremenjeni različici. To pa ne pomeni, da lahko agencije nepremičnine z umetno inteligenco prikazujejo povsem drugače, kot so videti v resnici.
Slovenski Zakon o varstvu potrošnikov poslovno prakso opredeljuje kot zavajajočo, če vsebuje neresnične informacije ali s celotno predstavitvijo zavede oziroma bi lahko zavedla povprečnega potrošnika in vplivala na njegovo odločitev. To bi lahko veljalo tudi za oglas, v katerem bi agencija z digitalno obdelavo povečala prostor, spremenila razporeditev, odstranila poškodbe ali prikrila pomembne značilnosti okolice.
Nadzor nad varstvom potrošnikov, nepoštenimi poslovnimi praksami in nepremičninskim posredovanjem opravlja Tržni inšpektorat Republike Slovenije. Pravila varstva potrošnikov se uporabljajo predvsem takrat, ko nepremičnino trži podjetje oziroma nepremičninska agencija, ne pa nujno tudi pri prodaji med dvema fizičnima osebama.
Kako prepoznati pretirano obdelan oglas?
Na uporabo umetne inteligence lahko opozorijo nenavadno gladke površine, ponavljajoči se vzorci, nenaravne sence in pohištvo, ki se ne ujema s perspektivo prostora. Sumljivi so lahko tudi predmeti, ki se na različnih fotografijah iste sobe spreminjajo ali nenadoma izginejo.
Kupci naj bodo pozorni predvsem na:
- neskladja med fotografijami in tlorisom,
- nenavadno široke ali raztegnjene prostore,
- zabrisane robove oken, vrat in pohištva,
- popolnoma prazne poglede skozi okna,
- opremo, ki se pojavi le na eni fotografiji,
- manjkajoče vtičnice, radiatorje, cevi in druge stalne elemente.
Pomaga tudi primerjava fotografij z uličnim pogledom, satelitskimi posnetki in starejšimi oglasi iste nepremičnine. Od prodajalca ali posrednika je smiselno zahtevati neobdelane posnetke in natančno pojasnilo, kateri deli so bili virtualno opremljeni.
Fotografije so lahko izhodišče za izbiro, nikakor pa nadomestilo za osebni ogled. Pri njem ni pomembna le notranjost, temveč tudi hrup, vonj, stanje stavbe, okolica, dnevna svetloba in dejanski pogled skozi okna – prav tiste podrobnosti, ki jih je na zaslonu najlažje skriti.
